MAKALAH
HAK GUNA BANGUNAN
Disusun guna untuk memenuhi tugas Ujian
Tulis Mata Kuliah Hukum Perdata I(Benda)
Dosen Pengampu: Drs.Nur’l Yakin Mch, SH.M.Hum
s
Disusun
Oleh:
YENI
PURWATI (30501202517)
JURUSAN
SYARIAH
FAKULTAS
AGAMA ISLAM
UNIVERSITAS
ISLAM SULTAN AGUNG (UNISSULA)
SEMARANG
2012-2013
KATA PENGANTAR
Segala
puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya kepada kita
semua sehingga penulis dapat menyelesaikan makalah ini tepat waktu. Shalawat
serta salam tetap tercurah kepada junjungan kita Nabi Agung Muhammad SAW yang
telah membimbing umatnya dari zaman jahiliyah menuju zaman Islamiyah dan yang
akan kita nantikan syafaatnya min yaumi hadza ila yaumil qiyamah.
Dalam penyusunan
tugas atau meteri ini, tidak sedikit hambatan yang penulis hadapi. Namun
penulis menyadari bahwa kelancaran dalam penyusunan materi ini berkat bantuan,
dorongan, dan bimbingan dosen, sehingga kendala-kendala yang penulis hadapi
teratasi.
Makalah ini
disusun agar para pembaca khususnya penulis agar lebih mengetahui dengan benar
tentang “Hak Guna Bangunan”.
Makalah ini dapat memberikan wawasan yang lebih luas dan menjadi sumbangan
pemikiran kepada pembaca khususnya para mahasiswa Universitas Islam Sultan
Agung. Penulis sadar bahwa makalah ini masih banyak kekurangan dan jauh dari
kesempurnaan. Untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun
dari para pembaca demi kesempurnaan makalah yang selanjutnya.
Semarang, 20 Juni 2013
Penyusun
DAFTAR ISI
Cover
Kata
Pengantar .........................................................................................................
ii
Daftar
Isi .........................................................................................................
iii
BAB
I PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang .............................................................................................
1
B.
Rumusan Masalah .............................................................................................
2
BAB
II PEMBAHASAN
A.
Pengertian Hak Guna Bangunan .....................................................................
3
B.
Subjek Hukum Hak Guna Bangunan .........................................................
4
C.
Jangka Waktu Hak Guna Bangunan .........................................................
5
D.
Hak Dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan ................................. 6
E.
Hapusnya Hak Guna Bangunan .....................................................................
7
BAB
III PENUTUP
Kesimpulan ..........................................................................................................
8
DAFTAR
PUSTAKA ..........................................................................................................
10
BAB I
PENDAHULUAN
A.
Latar Belakang
Dalam kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, tanah,jika tidak dimiliki oleh orang perorangan atau badan kesatuan,
maka tanah tersebut adalah milik negara. Dalam konsep undang-undang pokok
agraria, tanah diseluruh wilayah indonesia bukanlah milik Negara Republik
Indonsia., melainkan ialah milik seluruh bangsa Indonesia (Pasal 1 ayat 2
Undang-Undang Pokok Agraria) dan pada tingkatan yang paling tinggi dikuasai oleh Negara Republk Indonesia,
sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Pokok
Agraria). Atas dasar hak menguasai dari negara itu, ditentukan adanya
macam-macam hak atas tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai olh
orang-orang, baik secara pribadi maupun bersama-sama dengan orang lain, serta
badan-badan hukum (pasal 4 ayat 1 Undang-undang Pokok Agraria). Hak-hak atas
tanah yang diberikan tersebut memberikan wewenang kepada yang bersngkutan untuk
mempergunakannya (pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria), semuanya
dengan memperhatikan akan fungsi hak atas tanah yang berfungsi sosial (Pasal 6
Undang-Undang Pokok Agraria). Penggunaan tnah tersebut harus disesuaikan dengan
keadaannya yang disesuaikan dengan haknya, hingga memberikan manfaat bagi
kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya maupun bermanfaat pula bagi
masyarakat dan negara. Kepentingan-kepentingan masyarakat dan perseorangan
haruslah berada dalam keadaan yang seimbang.
Dari prinsip-prinsip dasar
tersebut, maka lahirlah hak-hak atas tanah yang peruntukannya dibeda-bedakan
pada jenis pemanfaatannya, serta pada pribadi-pribadi hukum yang akan menjadi
pemiliknya. Secara umum ketentuan tersebut dapat dijelaskan, yaitu sebagai
berikut:
1.
Hak Milik, yang merupakan hak yang terpenuh dan yang paling kuat serta
bersifat turun temurun, yang hanya diberikan kepada warga negara tunggal dengan
pengecualian badan-badan hukum tertentu, yang pemanfaatannya dapat disesuaikan
dengan peruntukan tanahnya di wilayah, dimana tanah terletak.
2.
Hak Guna Usaha, yang merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh negara, untuk jangka waktu tertentu, yang dapat diberikan baik
pada warga negara Indonesia tunggal maupun badan hukum Indonesia.
3.
Hak Guna Bangunan, yang merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, untuk selama jangka waktu
tertentu yang dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia tunggal maupun badan
hukum indonesia.
4.
Hak Pakai, yang merupakan hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah milik
orang lain atau yang dikuasai langsung oleh negara, yang bukan sewa menyewa
atau pengolahan tanah, yang dapat diberikan untuk suatu jangka waktu tertentu
kepada warga negara Indonesia tunggal, badan hukum Indonesia, orang asing yang
berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia.
B.
Rumusan Masalah
Ø Apakan pengertian Hak Guna Bangunan?
Ø Siapakh subjek hukum yang dapat menjadi pemegang Hak Guna
Bangunan?
Ø Berapa lama jangka waktu pemberian Hak Guna Bangunan?
Ø Apa hak dan kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan?
Ø Apa yang menyebabkan hapusnya Hak Guna Bangunan?
BAB II
PEMBAHASAN
A.
Pengertian Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah salah
salah satu hak atas tanah lainnya yang diatur dalam Undang-Undang Pokok
Agraria. Menurut ketentuan pasal 35 UUPA sebagai berikut:
Pasal 35
(1)
Hak Guna Bangunan Ialah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu
paling lama 30 tahun.
(2)
Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya
jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling
lama 20 tahun.
(3)
Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.
Dapat diketahui bahwa yang dinamakan Hak Guna Bangunan ialah
hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya
sendiri dengan jangka waktu 30 tahun. Jadi dalam hal ini pemilik bangunan
berbeda dari pemilik hak atas tanah dimana bangunan tersebut didirikan. Ini
berarti seorang pemegang Hak Guna Bangunan adalah berbeda dari pemegang hak
milik atas bidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan, atau dalam konotasi
yang lebih umum, pemegang Hak Guna Bangunan bukanlah pemegang Hak Milik dari
tanah dimana bangunan tersebut didirikan. Sehubungan Hak Guna Bangunan ini,
pasal 37 UUPA menyatakan bahwa:
Pasal 37
Hak
Guna Bangunan terjadi:
a.
Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara; karena penetapan
pemerintah
b.
Mengenai tanah milik; karena perjanjian yang berbentuk autentik antara
pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna
Bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
B.
Subjek Hukum yang Dapat Menjadi Pemegang Hak Guna
Bangunan
Dalam kaitannya dengan
kepemilikan Hak Guna Bangunan, ketentuan pasal 36 Undang-undang Pokok Agraria
menyatakan bahwa:
Pasal 36
1.
Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah:
a.
Warga negara Indonesia
b.
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
2.
Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi
memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 dalam jangka waktu 1 tahun
wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi
syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh Hak Guna
Bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika Hak Guna Bangunan
yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut,
maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain
akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Sejalan dengan ketentuan Hak Guna Bangunan, seperti telah
dijelaskan dimuka, dari rumusan Pasal 36 UUPA tersebut juga dapat diketahui
bahwa Undang-undang memungkinkan dimilikinya Hak Guna Bangunan oleh badan hukum
yang didirikan menurut ketentuan hukum Negara Republik Indonesia dan yang
berkedudukan di Indonesia. Dua ketentuan diatas yaitu:
1.
Didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia, dan
2.
Berkedudukan di Indonesia
Adalah
dua unsur yang secara bersama-sama harus ada, jika badan hukum tersebut ingin
mempunyai Hak Guna Bangunan di Indonesia. Ini berarti badan hukum yang
didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia tetapi tidak berkedudukan di
Indonesia tidak mungkin memiliki Hak Guna Bangunan, atau badan hukum yang tidak
didirikan di Indonesia tetapi berkedudukan di Indonesia juga tidak dapat
memiliki Hak Guna Bangunan.
C.
Jangka Waktu Pemberian Hak Guna Bangunan
Ketentuan Pasal 25 hingga Pasal
29 Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 mengatur mengenai jangka waktu
pemberian Hak Guna Bangunan. Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam pasal
22 diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktu yang paling lama 20 tahun (pasal 25 UUPA). Hak Guna Bangunan atas tanah
dan Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak
Guna Bangunan ssetelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan
(Pasal 26 UUPA).
Permohonan perpanjangan jangka
waktu Hak Guna Bangunan atau waktu pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya
dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau
perpanjangannya (Pasal 27 ayat(1) UUPA). Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna
Bangunan dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan (Pasal 27 ayat (2)
UUPA).
Untuk kepentingan penanaman
modal, permintaan perpanjangan dan perbaharuan
Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 dapat dilakukan
sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan, untuk itu pada saat pertama
kali mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan (Pasal 28 UUPA).
Hak Guna Bangunan atas tanah
Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 29 ayat (1)
UUPA). Atas kesepakatn antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik,
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak
Guna Bangunan baru dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
dan hak tersebut wajib didaftarkan (Pasal 29 ayat (2) UUPA).
Rumusan tersebut
diatas memperlihatkan pada kita semua, bahwa hanya Hak Guna Bangunan diberikan
diatas tanah negara dan tanah Hak Pengelolan saja yang dapat diperpanjang.
Sedangkan Hak Guna Bangunan yang diberikan diatas tanah Hak Milik tidak dapat
diperpanjang, melainkan hanya dapat diperbaharui setelah berakhirnya jangka
waktu yang ditetapkan dalam pemberiannya tersebut.
D.
Hak Dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan
Hak dan kewajiban pemegang Hak
Guna Bangunan dapat ditemukan pengaturannya dalam pasal 30 hingga pasal 32 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996,
sebagai berikut:
Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan
Pasal 30
Pemegang Hak Guna Bangunan
berkewajiban :
a.
Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya di tetapkan
dalam keputusan pemberian Haknya.
b.
Menggunakan tanah sesuai dengan perruntukannya dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya.
c.
Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga
kelestarian lingkungan hidup.
d.
Menyerahkan kembali tanah yang di berikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara.
Pemegang Hak Pengelolaan atau Pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu
hapus.
e.
Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala
Kantor Pertanahan.
Pasal 31
Jika
tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan, atau
sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup
pekarangan atau bidang tanah lain dari lintas umum atau jalan air, pemegang Hak
Guna Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain
bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.
Pasal 32
Pemegang
Hak Guna Bangunan berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang di berikan
dengan Hak Guna Bangunan selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan untuk kepentingan pribadi atau usaha nya serta untuk
mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.
Rumusan tersebut pada dasarnya merupakan pelaksanaan
lebih lanjut dari pengertian Hak Guna Bangunan, cara untuk memperolehnya serta
kewajiban untuk memanfaatkannya sesuai dengan peruntukkannya.
E.
Hapusnya Hak Guna Bangunan
Ketentuan mengenai hapusnya Hak
Guna Bangunan dapat ditemukan dalam Pasal 40 Undang-Undang Pokok Agraria, yang
menyatakan bahwa:
Pasal 40
Hak Guna Bangunan hapus karena:
a.
Jangka waktunya berakhir
b.
Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat yang tidak
dipenuhi
c.
Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d.
Dicabut untuk kepentingan umum
e.
Ditelantarkan
f.
Tanahnya musnah.
BAB III
PENUTUP
Kesimpulan
Dapat diketahui
bahwa yang dinamakan Hak Guna Bangunan ialah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun.
Jadi dalam hal ini
pemilik bangunan berbeda dari pemilik hak atas tanah dimana bangunan tersebut
didirikan. Ini berarti seorang pemegang Hak Guna Bangunan adalah berbeda dari
pemegang hak milik atas bidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan, atau
dalam konotasi yang lebih umum, pemegang Hak Guna Bangunan bukanlah pemegang
Hak Milik dari tanah dimana bangunan tersebut didirikan.
Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah:
a.
Warga negara Indonesia
b.
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan
dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 dalam jangka
waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang
memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh Hak
Guna Bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika Hak Guna
Bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak
pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam pasal 22
diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu
yang paling lama 20 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna
Bangunan atau waktu pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun
sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau
perpanjangannya.
Pemegang Hak Guna Bangunan
berkewajiban :
a.
Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya di tetapkan
dalam keputusan pemberian Haknya.
b.
Menggunakan tanah sesuai dengan perruntukannya dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya.
c.
Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga
kelestarian lingkungan hidup.
d.
Menyerahkan kembali tanah yang di berikan dengan Hak Guna Bangunan kepada
Negara. Pemegang Hak Pengelolaan atau Pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna
Bangunan itu hapus.
e.
Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala
Kantor Pertanahan.
Pemegang Hak Guna Bangunan berhak menguasai dan
mempergunakan tanah yang di berikan dengan Hak Guna Bangunan selama jangka waktu
tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk kepentingan pribadi atau
usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan
membebaninya.
Hapusnya Hak Guna Bangunan
karena:
a.
Jangka waktunya berakhir
b.
Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat yang tidak
dipenuhi
c.
Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d.
Dicabut untuk kepentingan umum
e.
Ditelantarkan
f.
Tanahnya musnah.
DAFTAR PUSTAKA
Muljadi,
Kartini dan Widjaja, Gunawan.2004.”Hak-hak
atas Tanah”. Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Prof. Subekti, S.H.2003.“Pokok-pokok Hukum Perdata”. Jakarta: Intermasa.